市街地整備事業
市街地整備とは
これまで市街地整備において、全国の市街地の約３割は、主に土地区画整理事業を中心とする市街地整備事業により整備が図られてきました。
近年は、国の施策であるコンパクトシティの形成に向けて、特に都心部を中心とする既成市街地において、都市再生事業が盛んに進められており、
当社はその実施に向けた事業支援を行っています。
また、当社では土地・建物の高度利用を目指した事業や土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行等の実施支援及び
地域の拠点形成に向けたまちづくりに取り組んでいます。
都市再生
大都市の都市再生では、一定の開発利益等を期待することができることから、デベロッパー等の民間事業者が市街地整備事業を手掛けていることが多くなっています。民間主導の取り組みをベースとしながら、公共はサポートにまわり、民間の公共貢献やエリアマネジメントに対してインセンティブを与え、取り組みを促進することが有効になっています。
高度利用
地区ごとの課題や事業の実現可能性に応じて、公共減歩を伴わない事業や事業目的や地域の実情に応じた柔軟な区域設定、スポット的な公共施設用地の付け替えや土地の入れ替えによる土地の集約等、既成概念にとらわれない、小規模・短期間・民間主導等の「柔らかい区画整理」が活用されています。
土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行
土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行は、土地区画整理事業により、高度利用を望む権利者の土地を、市街地再開発事業区を用いて集約・再編し、その集約される区域において、市街地整備事業を実施するものです。
地方都市の駅前や大都市の中心部など土地利用のポテンシャルが相当高いものの基盤未整備あるいは基盤のさらなる強化を図るべきエリアにおいて比較的広域で行う場合に有効な手法となっています。
拠点形成まちづくり
大都市圏とその周辺部では、これまで土地活用が図られてきた工場や操車場等の跡地を再編し、様々な都市機能の集約を図る拠点形成のまちづくりが進められています。
これらの地区では、地方公共団体の上位計画において、都市の「拠点」「核」としての位置づけされ、土地区画整理事業等の事業手法を活用し、計画的に整備が図られています。
実績地区
都市再生
周辺の開発整備や歴史的・文化的環境と連携・調和した高度利用を促進したまちづくり
愛宕山周辺地区（東京都港区）（個人施行）
愛宕山周辺地区における開発事業は、都市の国際競争力の強化を目指し、周辺開発と連携した都市基盤整備や居住機能等の導入を図り、環状第二号線新橋・虎ノ門周辺地区の国際的なビジネス・生活・交流拠点の整備により、都市再生に貢献するものとしています。
本地区では、愛宕山に残された緑と歴史的・文化的環境を保全し、公園機能の整備を図りつつ、土地の高度利用を進め、定住人口の回復を図る居住機能を導入することで、近隣における開発と併せ商業、業務機能が複合した安全・快適で魅力ある市街地を形成しています。
本事業では、保留地を取らずに、負担金方式による事業費の確保を行い、個人同意型施行の敷地整序型土地区画整理事業が実施されています。
業務・商業・文化施設・都心型住宅等の上物整備と一体となったまちづくり
北仲通北地区（神奈川県 横浜市）（組合施行）
北仲通北地区は、みなとみらい２１地区（中央地区・新港地区）を臨む、栄本町線、万国橋通、内港水面に囲まれた地区です。地区内には帝蚕倉庫本社・倉庫や石積擁壁（護岸）等の歴史的資産が残されており、横浜第二合同庁舎については、旧生糸検査所の復元整備が行われています。
本地区では、横浜市関内地区とみなとみらい21地区との結びつきを強化する新たな拠点として、整備済の合同庁舎を除き、土地の高度利用を目指して都心型住宅、ホテル、商業、歴史的建造物等の保全活用などの上物整備と一体となった総合的なまちづくりの実現するために、更地持寄り型で保留地を取らない負担金方式による組合施行の土地区画整理事業が実施されています。
高度利用
敷地の入替えにより建替え事業敷地の高度利用を図り、合わせて地域防災性の向上を図るまちづくり
よよぎ１丁目53番街地区（東京都渋谷区）（敷地整序型）
よよぎ１丁目53番街地区におけるまちづくりの契機は、学校法人所有の不整形な敷地での建替え検討でした。
従前の単独敷地では、計画上の制約・制限が大きく、敷地の有効利用が図れない課題があることから、学校法人による個人同意施行の小規模敷地整序型土地区画整理事業を実施により、土地の入替えによる敷地の有効利用とあわせて地域の防災性向上の誘導を図りました。
本地区は、土地区画整理事業により行き止まり道路の解消や学校建替え敷地の形状改善が行われ「市街地住宅型総合設計制度」を導入できたことで、高度利用が図られ学校施設と高層住宅が建設されました。
建物等が密集し、権利関係も複雑な都市中心部において、土地区画整理事業のもつ特性が十分に活かされた事例となっています。
高度利用推進区を活用した中心市街地における土地区画整理事業
渡辺通駅北地区（福岡県福岡市中央区）（ＵＲ施行）
渡辺通駅北地区は、市営地下鉄の渡辺通駅が地区に隣接して開業するなど、開発ポテンシャルが高まる一方で、地区一帯は老朽木造住宅地が密集し、防災上の課題を有していたことから都市基盤の改善が期待されていました。
本地区では、地元の意向調査において共同化の希望権利者がいたため、必ずしも市街地再開発事業によらず土地の共同利用が促進できる土地区画整理法の「高度利用推進区」制度を活用し、申出換地を実施する土地区画整理事業により事業推進を図りました。
土地区画整理事業により老朽木造住宅密集地の防災性向上や居住環境の改善を図り、あわせて天神や博多方面との回遊性を高める都市計画道路の整備を行い、高度利用推進区では土地の集約や共同化により病院の誘致や宿泊施設や事務所等、業務機能を中心とした生活文化拠点を形成しました。
土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行
様々な手法を柔軟に組み合わせたまちづくり
南小岩七丁目地区（東京都江戸川区）（江戸川区施行）（＋立体換地）
南小岩七丁目地区は、ＪＲ小岩駅南口に隣接し、駅前広場を含む駅前商業地域と密集した老朽住宅が混在しており、基盤整備の遅れから地区全体において高度利用が図られていない状況です。また、地区内の道路は幅員４ｍ未満の狭隘道路が多く、道路基盤が脆弱であるため、避難・救援・消火活動に支障となるなど、防災面や住環境面で課題となっています。
本地区では、土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行により駅前広場を含む都市計画道路の都市基盤の整備を行うとともに、地区北側の駅付近の高度利用を促進し、また、地区南側の住宅地には、計画的に道路を配置し、防災性や住環境の向上を図ることとしています。
駅寄りの拠点施設街区では、市街地再開発事業により駅前商業地域として相応しい商業機能や都市型住宅等の複合市街地の拡充を図り、また、住宅地には、立体換地街区を設け、小規模宅地や借地権利者、高齢者の生活再建を円滑に行うため小規模住宅を計画しています。
このように本地区においては、様々な手法を柔軟に組み合わせたまちづくりを実践しています。
更新時期を迎えた公社住宅一帯の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新によるまちづくり
中野二丁目地区（東京都中野区）（組合施行）
中野二丁目地区は、中野駅の南口駅前広場に面した商業・業務の複合建物や更新時期を迎えた東京都住宅供給公社の集合住宅が立地している地区です。従前では集合住宅から駅前広場に繋がる東西動線が少なく、また、南口駅前広場は、歩行者滞留空間や交通処理空間が不足している状況でした。
本地区では、土地区画整理事業と市街地再開発事業の一体的施行により、駅前広場の拡張と交通動線の充実など交通結節機能の強化を図りつつ、高度利用の推進によって業務・商業・住宅・文化・公共公益機能の集積を進めています。
散在する権利を集約し、権利者の多様な意向に対応した街区編成によるまちづくり
湊二丁目東地区（東京都中央区）（ＵＲ施行）
湊二丁目東地区は、バブル期に地上げされた未利用地が散在し、老朽化した木造建物も多く存在していました。
本地区では、権利者の意向に対応するため、土地区画整理事業と市街地再開発事業を一体的に施行することで、地区内に散在した権利を集約し、個々の権利を共有して土地の有効・高度利用を図る街区と権利を個別に保有し、土地の有効利用及び建物等の更新を図る街区に再編し、住宅、工場、店舗、公共公益施設が調和したにぎわいのある複合市街地を形成しています。
拠点形成まちづくり
産業創出、魅力施設の誘致や広域的な交流連携、居住人口増等により新たな地域拠点を形成するまちづくり
ツインシティ大神地区（神奈川県平塚市）（組合施行）
ツインシティのまちづくりは、東海道新幹線新駅を誘致している寒川町倉見地区と相模川を挟んだ平塚市大神地区とを新たな道路橋で結び、川の東西両地区が一体となった環境共生都市を形成することを目的としています。
その一翼を担うツインシティ大神地区(約68.8ha)は、平塚市の「北の核」と位置付けられ、環境に配慮し、周辺道路交通網である圏央道や新東名高速道路の整備効果も活かした、新たな産業の創出や魅力ある施設の誘致によって、雇用創出や広域的な交流連携、居住人口の増加等により新たな地域拠点を形成する組合施行土地区画整理事業が実施されています。
工場跡地の土地利用転換として高質な複合市街地を形成するまちづくり
北部拠点宮原地区（埼玉県さいたま市）（さいたま市施行）
民間の大規模工場の移転跡地である北部拠点宮原地区では、高質な空間の公共・公益、業務・商業及び都市型住宅等の複合市街地を形成するため、土地区画整理事業を実施しています。
また、ふるさとの顔づくりモデル事業計画承認を得て、低層と高層の集合住宅を組み合わせ、それにショッピング施設、公園などを含めて、デザインコントロールが行われました。
当社は、事業認可前の事業調査から事業完了まで、事業計画、実施計画、測量、換地設計、工事施工計画など総合的に携わっています。
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